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富通陳治海:熱點案件解讀:全國兩會后房地產市場的新機遇

文 / shencaibian 來源: 財富投資網 2019-08-01 16:04:40

  中國消費者報·中國消費網訊今年兩會圓滿結束。富通陳治海作為十九大的開局之年以及改革開放40周年,今年是承上啟下的關鍵一年案件。在兩會期間,做政府工作報告,對過去五年的工作進行回顧并且對今后工作進行總體部署。2018年的總體工作目標將涉及供給側改革、創新發展、扶貧、環境治理、區域協調發展、促進消費以及民生改善等方面。

  總理在政府報告中給出了2018年的多項經濟工作目標,國內生產總值增長6.5%左右,與去年保持一樣;居民消費價格漲幅3%左右;城鎮新增就業1,100萬人以上,首次作為預期目標的城鎮調查失業率控制在5.5%以內,城鎮登記失業率4.5%以內;財政赤字規模也與去年一樣人民幣2.38萬億元,增強地方特別是中西部地區財力。結合外部多變的經濟環境,今年給出的經濟預期目標十分謹慎、穩中求進。供給側改革、優化經濟結構仍然是國民經濟發展的主題。從報告提出的宏觀杠桿率保持基本穩定來看,去年去杠桿取得實質性的成果,有利于實體經濟的發展。

  此次政府報告內容十分豐富,那么對于房地產行業而言會產生哪些影響呢,全球領先的私營房地產顧問服務公司——萊坊從各個房地產子市場的角度來剖析。萊坊大中華區研究及咨詢部主管紀言迅分析:

  投資市場——境外資金回流

  穩健的貨幣政策保持中性,要松緊適度,管好貨幣供給總閘門。從內容表述來看,延續穩健中性貨幣政策,視外部和國內經濟環境的變化而放松或者收緊。對于大多數依賴銀行信貸的開發企業、各類基金和投資客而言,彈性的貨幣政策有助于投資市場更多的不動產投資的發生,特別是現在外匯政策持續從緊,房企、基金出海變難、紛紛回流的背景下。萊坊認為下半年銀根放松,國內投資市場大宗物業交易、房企兼并等將會變得十分頻繁。

  寫字樓市場——鼓勵外資和初創企業

  促進外商投資穩定增長。全面放開一般制造業,擴大電信、醫療、教育、養老、新能源汽車等領域開放。放開外資保險經紀公司經營范圍限制,放寬或取消銀行、證券、基金管理、期貨、金融資產管理公司等外資股比限制。可以看到未來從實體行業到金融行業,我們國家開放外資進入的力度是巨大的。更多的外商獨資、中外合資企業的設立毫無疑問會增加寫字樓的租賃需求。簡化外資企業設立程序,對于外商在請進來的同時,政府還希望留得住,在稅收方面有積極的鼓勵政策,例如境外投資者境內利潤再投資遞延納稅等,這有利于企業的成長,同時保證寫字樓租賃市場的穩定發展,避免出現大幅波動。

  此外,報告提出促進大眾創業、萬眾創新上水平。設立國家融資擔保基金,支持優質創新型企業上市融資,將創業投資、天使投資稅收優惠政策試點范圍擴大到全國。國家積極扶持創新企業的發展,鼓勵更多的創新型初創企業的誕生。就寫字樓市場而言,這些初創企業辦公租賃需求很大,將會促進聯合辦公市場的活躍,同時,萊坊認為聯合辦公企業也會在傳統寫字樓市場租賃更多的面積來滿足租賃需求的增加,形成聯合辦公、傳統寫字樓市場的良性發展。

  零售市場——刺激消費

  實施個人所得稅改革,提高起征點。個稅起征點的提高有利于個人可支配收入的增加,間接增加個人消費的增加,有利于零售物業市場的發展。

  工業市場——開放一般制造業

  發展工業互聯網平臺,擴大物流企業倉儲用地稅收優惠范圍。科技創新與工業發展的結合促進產業升級以及稅收優惠方面的保證將會促成大量的高標準物流物業的建設和發展,這些將推動工業市場特別是高標準倉儲物流市場的發展。此外,萊坊認為放開一般制造業的外商準入,中西部的政策傾斜,也將帶動中西部工業市場,例如廠房需求的增加。

  住宅市場——租購并舉

  堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,繼續實行差別化調控,促進房地產市場平穩健康發展。支持居民自住購房需求,培育住房租賃市場,發展共有產權住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。樓價快速上漲的勢頭在這一波的樓市調控下已經受到遏制,保持樓市平穩發展效果已經顯現。因而在房價未有大幅波動的情況下,現有調控政策調整的概率很小。

  穩妥推進房地產稅立法。從政府報告可以看到,構思及設計多年的房地產稅在今年可能將會提速,不過根據房地產稅立法先行,充分授權,分步實施的總體思路,以及稅收涉及面廣泛的特點。我們預計房地產稅成熟以及出臺實施還將需要兩三年的時間。

  提高新型城鎮化質量。今年再進城落戶1,300萬人,加快農業轉移人口市民化。之前一輪的造城運動造就了大量的新城新區,也帶來了大量的住宅庫存的積壓。人口導入配以政策扶持,逐步消化城鎮化建設帶來的樓市高庫存是目前二、三線城市重要的工作。

  兩會期間,還出現了一些與房地產市場相關的熱點詞匯,萊坊董事及上海研究及咨詢部主管楊悅晨作了以下解讀解讀:

  粵港澳大灣區

  2018年,在《政府工作報告》中提出,出臺實施粵港澳大灣區發展規劃,全面推進內地同香港、澳門互利合作。可見粵港澳大灣區是包括港澳在內的珠三角城市融合發展的升級版。大灣區的實質計劃預計在今年落實,相信會有支持港澳、便利港澳居民在內地就業及生活的政策措施出臺。大灣區的人口高,約有6千6百萬人,經濟潛力大。區內9+2城市合作是大灣區的其中一個發展引擎,當中的協同效應會促進發展。粵港澳亦可在科技創新方面合作,將大灣區打造成國際科技中心。

  基礎設施是大灣區另一發展引擎,高鐵香港段和港珠澳大橋通車后會令區內的交通往來更便利,促進優勢互補共同發展。連接深圳和中山的深中通道2024年通車后會令不少在深圳工作的人到中山居住,萊坊相信會推動中山房價增長。此外,深圳其中一條地鐵線路將延伸至惠州,令深惠進入“1小時都市圈”,惠州房地產市場會有增長潛力。

  房產稅

  2018年政府工作報告指出,要健全地方稅體系,穩妥推進房地產稅立法。今年兩會明確表態,把制定房地產稅法列入五年立法規劃,2018年將不會出臺施行房產稅。萊坊認為,按目前的國情來看,中國還未成熟到可以全國范圍內推行房地產稅的地步,房地產稅的改革是一項復雜的系統工程,需要時間來推進。國家財政部表示或會所有的工商業住房和個人住房,都按它的評估值來徵稅。而對一些困難、低收入家庭,會提供稅收減免。產稅制度也會按照中國國情而合理地設計,如:合并整合相關稅種,合理降低房地產在建設和交易稅費負擔等。如果房產稅按照以上原則設計,相信可以增加政府財政收入,但未必會打壓房地產價格。現時的調控政策已遏制了投資者的購房需求,在高通脹、缺乏優質資產的環境下,對于作為投資的工商業住房和個人住房,即使需要交稅,投資者很可能仍會繼續持有房產,因此萊坊相信即使房產稅出臺施行,對市場影響也不會太大。

  新型城鎮化

  目前我國常住人口城鎮化率為53.7%,遠低于發達國家城鎮化率80%的平均水平。提高新型城鎮化之質量。今年再進城落戶1,300萬人,加快農業轉移人口市民化。有序推進“城中村”、老舊小區改造,完善配套設施,鼓勵有條件的加裝電梯。新城鎮化的核心在人,著力點在于促進1億農業轉移人口落戶城鎮,改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村,引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。新型城鎮化的推進對于房地產發展而言,它將催生更多城鎮內居住、辦公和商業方面的需求,促使參與造成的開發商建造更多的建筑來承載新增的城鎮人口,也為開發商和相關行業更多機會參與舊城改造的項目。

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